Por medio de la presente nota se les informa que el día de hoy, en el Chiller Nro. 3, se presento un corto circuito en la salida del contactor que le lleva la alimentación de fuerza al compresor, en consecuencia el Chiller, esta apagado, la semana que viene que va a proceder a su reparación.
Saludos,
Administración
Referencia: Circular CEM 10-004
Caracas, 28 de Mayo de 2010
Señores
Co-propietarios e Inquilinos
Centro Empresarial Miranda
Ciudad.-
Ref.: INFORME SOBRE SITUACIÓN DE LOS CHILLERS
Estimados señores,
La Junta de Condominio del Centro Empresarial Miranda, hace de su conocimiento un breve informe técnico de la situación que presenta el sistema de enfriamiento (Chillers) de nuestra edificación.
Cuando recibimos la junta en el año 2008, los equipos fallaban por lo menos una o dos veces por mes, esto nos llevo a revisar y a citar en reiteradas oportunidades a la empresa encargada del mantenimiento preventivo, que para ese entonces era la empresa OTAL. Cuando se hizo contacto con los técnicos se descubrió que eran una subcontratista de OTAL, quienes nos informaron que OTAL ya no tenía representación alguna en el país.
En consecuencia, iniciamos un proceso de búsqueda de empresas de mantenimiento especializadas en Chillers léase enfriadores, (sistemas de aire acondicionado que trabajan por enfriamiento de agua con compresores de tornillo). Primero contactamos a REFRIAMERICA quien hizo un diagnóstico y cotizó el cambio de unos repuestos.
1) Dos (2) compresores de distintos Chillers presentaban fugas de aceite y de refrigerante.
2) Fugas de aceite en las válvulas de servicio
3) Fallas de presión de aceite alta en 2 Chillers.
Para esa ocasión se contrató con un técnico referenciado por Refriamérica el reemplazo de un motor de ventilador que se adquirió a dicha empresa y se decidió en Junta solicitar otras cotizaciones debido a lo alto del presupuesto presentado por REFRIAMERICA.
Se contactaron las siguientes empresas: TECNO MAP, INTERCLIMA, INTRACA AIRES ACONDICIONADOS, TENSIFRIO, C.A., y SERVI AIRE.
Al comenzarse a parar los ventiladores uno a uno se contrató con SERVI AIRE la reparación del mismo (técnico Luis Vergara). Trabajaron en los ventiladores como 6 meses.
1. Se rehízo el sistema de rodamiento de cinco ventiladores. Varios ventiladores tenían las aspas dobladas y vibraban mucho los equipos, ocasionando daños permanentes y pérdida total de un ventilador.
2. Se cambiaron todos los termómetros de entrada y salida del sistema de agua helada.
3. Se cambiaron los filtros externos de los compresores.
4. Se cambió el refrigerante de 2 Chillers.
5. Por recomendaciones de SERVI AIRE se compraron tarjetas para los tres (3) chillers (se hizo por importación directa por mejor precio), debido a que, según su apreciación, las mismas estaban dañadas por la vibración de los ventiladores.
SERVI AIRE se declaró no capacitado para reparar el sistema electrónico de los equipo y recomendó contactar a la empresa que mantiene los equipos de Bigott. Actualmente se encuentra trabajando el Ingeniero Javier Sebastiani, representante de PLYMA OFICINA TÉCNICA, C.A.
A continuación se trascribe textualmente un informe realizado por la empresa PLYMA OFICINA TÉCNICA, C.A, con el diagnóstico y las reparaciones efectuadas a los enfriadores del sistema central de agua helada (chiller) de Enero a la fecha:
ENFRIADOR (Chiller) No. 01
En revisión, a este Chiller no se le han efectuado trabajo.
ENFRIADOR (Chiller) No. 02
· Tarjeta SCB sin conector, cables conectados con terminales, cables cortados y empalmados con colores diferentes a los originales.
· Los compresores no arrancan, dan falla de aceite porque no entra el contactor de la bomba de lubricación, hay que encenderlo pulsando manualmente el contactor. (procedimiento peligroso para el equipo, puede dañarse si lo realiza una persona sin conocimiento).
· Dos termistores dañados.
· Problema con el sistema de arranque del compresor "A", falla de ausencia de corriente.
· Solenoide de carga compresor "B" a tierra.
· Fuga de refrigerante en el serpentín del condensador.
· Falta de aceite al circuito "A".
· Suministro e instalación de termistores, conector para SCB
· Instalación y configuración tarjeta SCB y tarjeta MBB
· Reparaciones tarjeta SCB.
· Reparada Fuga de refrigerante en el serpentín del condensador
· Realizada limpieza de Serpentines
· Equipo operativo (se cae el Breaker cada cierto tiempo por falla aún no detectada)
ENFRIADOR (Chiller) No. 03
· Tarjeta SCB sin conector, cables conectados con terminales, cables cortados y empalmados con colores diferentes a los originales.
· Los compresores no arrancan, dan falla de aceite porque no entra el contactor de la bomba de lubricación, hay que encenderlo pulsando manualmente el contactor. (procedimiento peligroso para el equipo, puede dañarse si lo realiza una persona sin conocimiento).
· Termistores colocados con cable empalmado.
· El compresor "A" tiene el amperaje demasiado alto, tiene daño interno.
· Suministro e instalación Transductor, Termistores, Conector para SCB.
· Instalación y configuración tarjeta SCB.
· Reparaciones de Tarjeta SCB y Cableado de Control
· Corregida falla del compresor "A" que tenia el amperaje demasiado alto.
· Equipo operativo con un solo compresor, (se apaga solo por falla aún no identificada)
A la fecha de este informe, los equipos llevan 5 días trabajando bien, salvo la falla desconocida aún que hace que se caigan el breakers y detengan su operación, requiriendo de la asistencia del técnico para su puesta en funcionamiento nuevamente.
Siendo ésta la situación de los chillers, hemos decidido continuar trabajando con la empresa PLYMA OFICINA TÉCNICA, C.A., hasta la recuperación total de los tres (3) Chillers. Posteriormente se seleccionará empresa que se responsabilice del mantenimiento preventivo de los equipos.
NOTA IMPORTANTE: El aceite Genetron POE 32, código 01-01-36, que posee el condominio, suplido por REFRIGERACIÓN UNIVALCO CARACAS C.A. Representante de la marca, no sirve para los enfriadores de tornillo, por cuanto su viscosidad es de 150 grados, los enfriadores de tornillo exigen 220 grados de viscosidad. Si se le agrega ese aceite les produce un daño grave. Se esta gestionando la devolución con el proveedor.
Atentamente,
Junta de Condominio
Desde la semana pasada tenemos problemas con el ascensor de carga, motivado a dos situaciones que no hemos podido controlar:
· Mantenimiento inadecuado, poco oportuno y a destiempo por parte de la empresa TYSSEMKRUPP Elevadores
· Abuso por parte de los usuarios que sobrecargan en exceso el equipo, sometiéndolo a cargas por encima de su capacidad
Como consecuencia, se le ha salido de las carrileras la guaya de suspensión. Afortunadamente nueva, recién instalada, pero mal instalada al no aplicársele la tensión correcta y por eso, con la sobrecarga y el abuso, se salió de su carril.
La empresa responsable del mantenimiento fue llamada, pero no atendió nuestro requerimiento y nunca envió al técnico a reparar la situación. Dado que no nos atendían, llamamos a otra empresa, actual representante exclusivo de KONE en el país (TYSSEMKRUPP mantenía la posición de ser ellos los representantes y no es cierto). Hicimos realizar una inspección a los equipos y como resultado tenemos:
· Sistemas y controles de seguridad anulados, esto quiere decir que los equipos no detectan el sobrepeso ni otras señales de riesgo, para lo cual están tecnológicamente preparados.
· Utilización de partes y piezas no originales, que no poseen las mismas garantías que las suministradas por KONE
· No realización de trabajos que han sido contratados y pagados, como es el caso del cambio de aceite a los motores.
Por estas y otras razones, el pasado viernes pasamos comunicación a la empresa TYSSEMKRUPP notificándoles la rescisión del servicio que nos venían “prestando” con carácter inmediato.
Estamos contratando a la empresa ATS Técnica SUR, CA (representante exclusiva de KONE en Venezuela) a partir del lunes 12/4/2009, más sin embargo, durante esta semana (lunes, martes y miércoles) le hemos contratado mantenimiento extraordinario a los equipos, de tal manera que para el 12/4/2009 operen en mejores condiciones los tres ascensores.
Por esa razón, solo está operando un equipo por los momentos (se le hace mantenimiento al equipo 2 –central- y al de carga simultáneamente y luego al equipo 1 (izquierda).
Agradecemos la paciencia a los usuarios durante estos días y a los propietarios e inquilinos, dar instrucciones a su personal de manejo de carga y proveedores, de no sobrecargar los equipos a fin de mantener la operatividad de los mismos.
Desde Diciembre pasado hay un bota de aguas negras en la tanquilla que queda frente a nuestro edificio, sobre la Avda. Diegos Cisneros.
Se ha requerido la acción de Hidrocapital en varias fechas y han paliado la situación en una 4 oportunidades. Desde el día viernes pasado, nuevamente se está desbordando la tanquilla.
Hacemos la notificación para informarles que el bote no es por el sistema de drenaje del CEM, sino del colector público y que probablemente la tubería esté taponeada más adelante, pero la única salida de la calles en por dicha tanquilla.
Durante el día de hoy se está reemplazando a la empresa de vigilancia LATIPROCA por cuanto desde el inicio del servicio (15/11/2008) se han suscitado innumerables situaciones no aceptables tales como:
· Ausencia de vigilantes.
· Incumplimiento del horario.
· Solicitud de “propinas” por parte de vigilantes.
· Atención no adecuada por parte de algunos vigilantes.
· Abandono del puesto de trabajo sin justificación.
Esta decisión la habíamos tomado ya para Diciembre pasado, pero hasta la fecha, ninguna empresa se comprometía a prestar el servicio por falta de personal.
En horas del mediodía de hoy, la empresa Aguilas del Desierto se hará cargo del servicio.
