Mantenimiento ascensores

Desde la semana pasada tenemos problemas con el ascensor de carga, motivado a dos situaciones que no hemos podido controlar:

·         Mantenimiento inadecuado, poco oportuno y a destiempo por parte de la empresa TYSSEMKRUPP Elevadores

·         Abuso por parte de los usuarios que sobrecargan en exceso el equipo, sometiéndolo a cargas por encima de su capacidad

 

Como consecuencia, se le ha salido de las carrileras la guaya de suspensión. Afortunadamente nueva, recién instalada, pero mal instalada al no aplicársele la tensión correcta y por eso, con la sobrecarga y el abuso, se salió de su carril.

 

La empresa responsable del mantenimiento fue llamada, pero no atendió nuestro requerimiento y nunca envió al técnico a reparar la situación. Dado que no nos atendían, llamamos a otra empresa, actual representante exclusivo de KONE en el país (TYSSEMKRUPP mantenía la posición de ser ellos los representantes y no es cierto). Hicimos realizar una inspección a los equipos y como resultado tenemos:

 

·         Sistemas y controles de seguridad anulados, esto quiere decir que los equipos no detectan el sobrepeso ni otras señales de riesgo, para lo cual están tecnológicamente preparados.

·         Utilización de partes y piezas no originales, que no poseen las mismas garantías que las suministradas por KONE

·         No realización de trabajos que han sido contratados y pagados, como es el caso del cambio de aceite a los motores.

 

Por estas y otras razones, el pasado viernes pasamos comunicación a la empresa TYSSEMKRUPP notificándoles la rescisión del servicio que nos venían “prestando” con carácter inmediato.

 

Estamos contratando a la empresa ATS Técnica SUR, CA (representante exclusiva de KONE en Venezuela) a partir del lunes 12/4/2009, más sin embargo, durante esta semana (lunes, martes y miércoles) le hemos contratado mantenimiento extraordinario a los equipos, de tal manera que para el 12/4/2009 operen en mejores condiciones los tres ascensores.

 

Por esa razón, solo está operando un equipo por los momentos (se le hace mantenimiento al equipo 2 –central- y al de carga simultáneamente y luego al equipo 1 (izquierda).

 

Agradecemos la paciencia a los usuarios durante estos días y a los propietarios e inquilinos, dar instrucciones a su personal de manejo de carga y proveedores, de no sobrecargar los equipos a fin de mantener la operatividad de los mismos.

 

Bote de aguas negras

Desde Diciembre pasado hay un bota de aguas negras en la tanquilla que queda frente a nuestro edificio, sobre la Avda. Diegos Cisneros.

Se ha requerido la acción de Hidrocapital en varias fechas y han paliado la situación en una 4 oportunidades. Desde el día viernes pasado, nuevamente se está desbordando la tanquilla.

 

Hacemos la notificación para informarles que el bote no es por el sistema de drenaje del CEM, sino del colector público y que probablemente la tubería esté taponeada más adelante, pero la única salida de la calles en por dicha tanquilla.

 

Empresa de vigilancia

Durante el día de hoy se está reemplazando a la empresa de vigilancia LATIPROCA por cuanto desde el inicio del servicio (15/11/2008) se han suscitado innumerables situaciones no aceptables tales como:

·         Ausencia de vigilantes.

·         Incumplimiento del horario.

·         Solicitud de “propinas” por parte de vigilantes.

·         Atención no adecuada por parte de algunos vigilantes.

·         Abandono del puesto de trabajo sin justificación.

 

Esta decisión la habíamos tomado ya para Diciembre pasado, pero hasta la fecha, ninguna empresa se comprometía a prestar el servicio por falta de personal.

 

En horas del mediodía de hoy, la empresa Aguilas del Desierto se hará cargo del servicio.

 

 

 

Cambio empresa de vigilancia y custodia

Comunicación a propietarios e inquilinos del Centro Empresarial Miranda

Estimados vecinos:
En búsqueda de mejorar los servicios del CEM, se ha tomado la decisión de rescindir de los actuales servicios de vigilancia, con efectividad al 14 de Noviembre de 2008.
 
Se ha seleccionado de entre varias ofertas de servicio, a la empresa LATIPROCA, quienes iniciarán sus actividades este fin de semana. A partir de la guardia nocturna del día 14 de Noviembre (7PM) acompañaran el último servicio de la actual empresa y recibirán de éllos la vigilancia y custodia del CEM.
 
Se prevé el establecimiento paulatino de controles que permitan mejorar la seguridad en el CEM. Agradecemos a Uds. y a los empleados que laboran en sus oficinas, colaborar con la nueva empresa de vigilancia, ya que estarán solicitándoles información de identificación para completar una lista de propietarios, inquilinos y empleados que laboran en el CEM. Es necesario conocer igualmente si sus empresas entregan carnets de identificación a los empleados a fin de determinar si todos las usamos o habría que generar uno común para el CEM.
 
A partir de determinada fecha que se establecerá próximamente, todos los visitantes serán conminados a identificarse y se dejará constancia en lista de visita de sus datos personales, hora de ingreso, salida y sitio visitado. Es posible que se establezca documento de control que deba firmar la persona visitada.
 
La nueva empresa, entre sus actividades, colaborará con la atención de emergencias en ascensores y roturas de tuberías, para lo cual han recibido capacitación acerca de las llaves de paso, cajas eléctricas y demás instalaciones en el CEM.
 
Se les recuerda que para ingresar los fines de semana, feriados y después de las 8PM se requiere de comunicación escrita dirigida a Servicios Generales, con indicativo de nombres y cédulas de las personas autorizadas. Esta comunicación debe entregarse hasta las 4 PM del día previo o el viernes, para el caso de fines de semana.
 
Cualquier sugerencia que tengan a bien hacernos llegar, pueden utilizar el correo electrónico de la Junta: centroempresarialmiranda@gmail.com o el del Supervisor de Servicios Generales, Sr. Nelson Rios cem.servicios@gmail.com o, a través de comunicaciones escritas entregadas en la oficina de administración y servicios en el PH.
 
 

Sistema de chillers

Finalmente hoy, están operativas a 100% dos de las máquinas de chillers del edificio. Se cambió un motor y  algunas piezas del sistema de control y nivelación de agua para recuperar la operatividad.

Queda pendiente el plan de overhault (mantenimiento general), el cual se está revisando en detalle dada la inversión que representa. El equipo que no opera tiene uno de los compresores fuera de servicio. No se ha diagnósticado dado que la prioridad era arrancar la 2da máquina para mejorar el nivel de servicio de enfriamiento.

Tan pronto tengamos detalles, se los comunicaremos para mantenerles informados.

Reemplazo del Supervisor de Servicios del CEM

Por medio de la presente les informamos que el Sr. Nelson José Ríos ha iniciado sus labores en posición de Supervisor de Administración y Servicios del Centro Empresarial Miranda a partir del 27 de Octubre de 2008.

El Sr. Ríos viene con experiencia y formación excelentes para las labores que va a desempeñar y anticipamos que las aplicará exitosamente para beneficio del CEM.

Asimismo, deseamos informarles que el Sr. Claudio Primiani prestará sus servicios con nosotros hasta el 31 de octubre de 2008, por lo que a partir de esta fecha nada tendrá que ver con las actividades de administración, mantenimiento y servicio del CEM.

El Sr. Ríos estará disponible en la oficina del condominio y por el correo electrónico

cemiranda.servicios@gmail.com

Sistema de Chillers

Estamos confrontando problemas con el sistema de chillers del CEM.

Desde el penúltimo apagón, uno de los motores de uno de los chillers se

quemó, sin que tenga reparación. Hemos procedido a la compra de uno

nuevo que se ha demorado dos semanas para llegar. Nos han indicado que

nos deben entregar el motor el día de hoy para proceder lo antes posible

a su instalación.

Pero ese no es el único problema, solo es la gota que rebosa el vaso.

Dado que la empresa que mantiene los equipos no atendía los llamados,

conseguimos que un especialista de la marca nos hiciera una inspección y

el resultado no fué nada agradable.

Los equipos no han recibido mantenimiento desde su instalación inicial,

se han limitado a lavarlos externamente y ellos deben recibir

mantenimiento preventivo cada cierto tiempo para garantizar su

operatividad en consecuencia, hay que cambiarles el aceite y otras

piezas y, hacerle averhault a los otros 17 motores para evitar se dañen

igual que el mencionado previamente. De los 3 chillers, solo está

funcionando uno a media capacidad en este momento.

Estamos a la espera del presupuesto de las piezas que se requieren de

cambiar para proceder con el overhault lo antes posible. Esta semana, si

posible mañana mismo (si nos llega el motor) activaremos un 2do chiller

y se programará el mantenimiento mayor enseguida, en función de la

disponibilidad de los repuestos que hay que cambiar.

Situación facturación azotea y vallas en PB al 30-06-2008

Anexamos resumen de la situación por facturación del servicio de alojamiento de infraestructura para telecomunicaciones y publicidad en el CEM.




A la fecha, C.Com retiró sus equipos sin pagar y hace caso omiso a nuestro requerimiento de pago. Es de resaltar que esta empresa alojaba sus equipos en la azotea y no se encontró de nuestra parte y tampoco C.Com en sus archivos, contrato alguno que amparara tal situación, en consecuencia, nos vemos imposibilitados de actuar legalmente.


Genesis Comunicaciones, cuyo contrato venció el 30/5/2008, solicitó extensión al nuevo canon hasta 15/06/2008, comprometiéndose por escrito a pagar la factura, acto que nbo ha ejecutado. Se le está avisando que si no paga, los equipos serán desconectados el 1/7/2008 y se retendrán hasta que subsane su deuda.


La empresa Omnivisón mantiene atraso considerable en su compromiso, aunque está realizando abonos en función de su disponibilidad de caja. No se le permite acceso a los equipos hasta tanto se ponga al día.


Vepaco ha iniciado gestiones para ponerse al día. Esperamos su propuesta de pago. Recordamos que este contrato lo hemos rescindido. Vapaco manifiesta interés en conservar el punto. Hemos puesto como condición para discutir la renovación, que establezca un plan de pago a corto plazo y acepte por escrito que el incremento por el servicio se hará efectivo al 01/07/2008.


Con Movilnet estamos en proceso de establecer nuevas condiciones. Su contrato venció el 30/05/2008 y se le había notificado que no sería renovado. Revisamos la frecuencia y porcentaje del ajuste por IPC. En principio ya aceptó el nuevo canon indicado en el resumen.

Situación de ingresos al 30 de Mayo de 2008

Anexo presentamos el resumen de las cuentas por cobrar por concepto del Servicio de Alojamiento de Infraestructura en las áreas comunes del CEM.

Es de destacar que a empresa Charter Communications retiró sus equipos sin pagar las cuotas de 2008 (Enero a Abril). La Junta no ha encontrado el contrato que soportaba tal servicio. C.Com indicó que ellos tampoco poseian contrato alguno en su poder.

Génesys está evaluando su permanencia y al efecto solicitó plazo hasta el 15 de Junio de 2008, comprometiéndose al pago de las mensualidades al nuevo canon (Mayo y 50% Junio).

VEPACO cortó la comunicación con la Junta y no ha pagado las cuotas pendientes. Además de proceder a la rescisión del contrato, estamos evaluando iniciar proceso extrajudicial de cobranza.

Auditoría y Contabilidad

Hemos recibido el informe preliminar de la auditoría que fué realizada, tanto a la Administración del Condominio (Junta) como a Administradora Chacao, para los últimos nueve (9) años de gestión.

Estamos revisando el mismo y una vez aprobado, se hará llegar copia a cada propietario para su discusión en próxima asamblea.

Esta semana estaremos recibiendo igualmente la contabilidad interna para los meses de Enero-Abril 2008, cuyo resumen distribuiremos a través de esta cartelera.

Recibimos los talonarios de factura diseño Seniat y se iniciará la facturación a los clientes que hacen uso de áreas comunes, a los cuales debemos retener IVA por disposiciones gubernamentales.

Trabajos en proceso

Tal como comentamos en fechas previas, se ha iniciado el trabajo de completar el cierre del perímetro de la cerca en el lado Sur-Este.

 

Recordamos la motivación de esta acción:

1. La reja de entrada al estacionamiento al sótano 2, por su diseño, impide la utilización del depósito de basura, en consecuencia, se ha generado un foco de malos olores y estado de suciedad al tener que colocarse la basura en la parte externa.
2. El camión del aseo no puede ingresar a retirar la basura porque fue colocada una barra sobre la puerta mencionada que impide su acceso.
3. El sitio que quedó al descubierto, ha generado congestión de vehículos que se estacionan e impiden el libre paso de peatones y la salida del estacionamiento de PB.
4. Los conductores de moto-taxis han intentado crear allí una parada.

El trabajo que se está iniciando, utilizando en lo posible el material de la reja que fué colocada allí permitirá:

1. Mejorar la seguridad completando el cierre perimetral.
2. Destinar un espacio para la colocación de contenedores cerrados para la basura, que en principio serán donado por el organismo competente (según noticias, fué aprobada nuestra solicitud).
3. Reutilizar el depósito de basura existente.
4. Concentrar el depósito de basura en la parte Sur para que el camión la retire accediendo directamente los contenedores.
5. Eliminar el depósito de basura en la acera de la Avda Francisco de Miranda.
6. Dificultar que los recoge-latas y mendigos, hurguen y rompan las bolsas de basura.

En paralelo, en la entrada principal, se retirará el obstáculo que se encuentra en medio de la misma y se habilitarán pequeñas rampas para facilitar el acceso a minusválidos en sillas de rueda, quienes hasta ahora deben sortear obstáculos para acceder/salir del CEM.

 

 

 

Ingresos por alquileres

En pasada nota le ofreciamos informarles acerca de los ingresos extraordinarios que devenga el condominio por servicio de usufructo de espacios en CEM.

Al efecto, hemos llevado a cabo reuniones con todos los clientes (excepto Movistar) para revisar la situación financiera con cada uno de éllos. Como resultado, la mayoría se ha puesto al día.

Anexamos relación de la situación individual. Podrán notar que hay dos morosos. Vepaco, quienes historicamente solo han pagado cuando se les exige por vía extrajudicial, y Omnivisión, quienes han planteado un plan de pagos para ponerse al día.

Con relación a Vepaco, se les ha cursado comunicación anunciándoles la rescisión del contrato y estamos iniciando gestiones de cobranza extrajudicial.

Con el resto, excepto Movistar, cuyo contrato se renovó de manera automática hasta 2011 el pasado año, se han iniciado negociaciones para ajustar las condiciones financieras a la situación actual.

Ascensores

Como Uds. habrán notado, la empresa de mantenimiento de los ascensores ha realizado una serie de actividades que persiguen mejorar la calidad del servicio.

Para el día de hoy (3/5/2008) está prevista una jornada de mantenimiento mayor, la cual incluye la limpieza de los túneles y la fosa, además de otras actividades de caracter técnico.

La mayoría de estas actividades son realizadas por la empresa sin costo adicional para el condominio, por cuanto reconocieron que habian descuidado ciertos aspectos del servicio, otras (como la limpieza mencionada) son realizadas como colaboración, ya que su origen se debe a las remodelaciones y trabajos que se han realizado en el edificio los últimos años, los cuales han dejado restos de basura en los laterales del tunel y en las fosas.

Hay otras actividades que deben ser acometidas a nuestro costo, como son la adecuación de los sistemas electricos (tableros) en el cuarto de ascensores, los cuales están fuera de norma, así como la limpieza de dicha área. En tales trabajos ya se ha avanzado como parte del mantenimiento electrico que se ejecuta. Igualmente, se debe cambiar el aceite de las máquinas, servicio que será pagado en 4 cuotas (90 días).

Esperamos que con este mantenimiento mayor recuperemos la operatividad adecuada de los equipos.

Bienvenidos

Tenemos nuevos suscriptores en nuestra cartelera:

• BrandDesign
• Edgard Clines
• Asi CA

Le damos la mas cordial de las bienvenidas y agradecemos correr la voz para que los vecinos que faltan se registren y podamos sacar provecho a este medio de comunicación.

Saludos, CEM

Nuevos teléfonos

Con la finalidad de mejorar las comunicaciones se han instalado dos teléfonos CANTV inalámbricos. El condominio solo absorverá la renta base de los mismos:

Vigilancia recepción PB: 0212-8882495
Conserjeria: 0212-8882493

El número anterior se mantiene para la oficina de Administración y Servicios Generales: 0212-2320216

Mantenimiento de ascensores

Finalmente el día de hoy se presentó el Gerente General y dos de los Gerentes operativos de la empresa que mantienen los equipos a reunión con la Junta de Condominio. Reconocieron una desmejora evidente en la calidad de servicio, pero se comprometen a mejorar esta situación en corto plazo, a fin de recuperar la confianza del CEM como cliente satisfecho.

Se tomaron acciones correctivas inmediatas con la iluminación de los ascensores y se comprometen a realizar, a partir de la fecha, acciones correctivas sobre los equipos para recuperar su total operatividad. Realizarán una auditoria operativa y nos presentarán informe de acciones a tomar/tomadas desde ahora, hasta el 22/4/2008. en esa fecha, nos presentarán, además de lo mencionado, sugerencias de acciones correctivas, que no se incluyan en el servicio de mantenimiento contratado y que impliquen costo para el condominio.

Oportunamente les informaremos acciones adicionales tomadas o por tomarse relativas a este tema.

Jornada de fumigación

El próximo Miércoles, a partir de las 11 AM, se iniciará proceso de fumigación en el Centro Empresarial Miranda en todas las áreas comunes. El tratamiento es contra ratas, insectos, cucarachas/chiripas.

Se les agradece tomar las previsiones del caso. Se estima una duración de 6 horas.

La fecha se ha seleccionado para aprovechar las áreas se ventilen durante el asueto de Semana Santa.

Mantenimiento de ascensores del CEM

Tenemos problemas con el servicio de mantenimiento de los ascensores del CEM.

En principio, el servicio de mantenimiento por la empresa contratada de mantener los ascensores no es de lo mejor. Hemos buscado un acercamiento a la misma pero no somos atendidos con la prontitud que se requiere ni han tomado acción efectiva con algunas fallas que presentan los equipos.

Estamos buscando opciones de reemplazo del servicio, pero las empresas del ramo no se comprometen por falta de repuestos para esta marca en particular. Incluso el actual proveedor aduce no poder resolver fallas presentes por falta de repuestos.

Una de las fallas más evidentes, es la ausencia casi total de luces en el interior de los equipos. La empresa de mantenimiento nos indicó que no tocásemos las lámparas, que era su responsabilidad el reemplazarlas… pero no lo hacen! La última excusa fue indicarnos que hasta que no pagáramos la deuda pendiente, no atenderían el requerimiento.

Sorpresa!!! Aparecieron facturas sin cancelar de los años 2005, 2006 y 2007 por reparaciones no pagadas!!!

Nos reunimos con la representante de cobranzas de la empresa y ordenamos el pago de aquellas facturas por servicio o reparaciones, cuya factura original apareciera, quedando en suspenso, sujetas a anulación, aquellas cuyo original no aparezca.

A pesar de esto, siguen sin resolver el problema de las luces. Decidimos actuar de manera directa y reemplazamos bombillos/transformadores según el caso, pero cuando se activan las lámparas, se cae el breaker del ascensor, señal de que hay un problema eléctrico en el sistema.

El próximo Sábado, el electricista que ha venido adelantando el mantenimiento correctivo en el edificio, va a tratar de resolver, independizando las luces de los ascensores del breaker/tarjeta que las mantiene unidas al circuito de cada ascensor, para ver si se resuelve el problema.

Esta explicación tan larga es para que entiendan lo que pasa, no es descuido ni falta de interés en resolver este tema, tan evidente por demás.

Seguridad Complementaria - Embajada de Israel

Sres, EMBAJADA DE ISRAEL

CARACAS

Atención Sr. Oren Raz

Jefe de Seguridad

Estimados señores:

Acusamos recibo de su comunicación fechada el 25 de Febrero de 2008. En reunión de Junta hemos estudiado su requerimiento, decidiendo lo siguiente:

• Autorizamos la instalación de una solución temporal para el cierre del área entre la barrera de salida del estacionamiento y la reja de acceso al sótano 2, cuidando de no limitar la salida de vehículos del estacionamiento. Adicionalmente la solución debe ser estéticamente adecuada al ornato que se pretende dar al cerramiento perimetral. La Embajada, tal como conversamos, debe sufragar el costo total de esta solución, así como la eliminación posterior de la misma, cuando se acometa la solución definitiva.

• Aceptamos su ofrecimiento de colaborar de manera parcial con el costo de la solución definitiva para el cerramiento de esa área, lo cual redundará en el mejoramiento de la seguridad del edificio. Esta colaboración se entiende como adicional a la alícuota que como propietarios les corresponde sufragar en dichos trabajos y será establecida de mutuo acuerdo una vez tengamos el presupuesto del proyecto final.

Agradecemos su disposición y esperamos mantener relaciones de beneficio recíproco en proyectos adicionales de seguridad que mantenemos en cartera para eliminar áreas débiles en la seguridad y control de acceso en nuestro edificio.

Atentamente,

JUNTA DE CONDOMINIO CENTRO EMPRESARIAL MIRANDA

Novedades en Cobranzas deudas con el Condominio

Como resultado de las acciones directas de cobranza que se vienen adelantando, notificamos que PDVSA (3C) ha pagado casi la totalidad de la deuda (Hasta Septiembre 2007) que mantenía pendiente. Procurarán ponerse al día lo antes posible. No se han pagado honorarios de abogados ni cobranza.

FOGADE se ha responsabilizado por la deuda de los locales asignados a la Alcaldía e INCE. Prometen concretar en quince (15) días acerca del procedimiento de pago.

Se instruyó a la Administradora a iniciar gestión amistosa de cobro con tres (3) propietarios (adicionales a los que están en juicio) que tienen a la fecha más de diez (10) recibos sin pagar.

El día 28 de febrero se realizará reunión con el abogado que lleva los casos en juicio.